Giriş
COVID-19 salgını tüm dünyada ve Türkiye’de hızla yayılmaya devam ederken, COVID-19 salgınının hukuki ilişkilere etkisi kapsamında kira sözleşmeleri önemli bir yer arz etmektedir. Özelikle, İçişleri Bakanlığı’nın 16 Mart 2020 tarihli Koronavirüs Tedbirleri konulu Ek Genelgesi ile (umuma açık istirahat ve eğlence yerleri olarak faaliyet gösteren) birçok işletmenin faaliyetlerinin geçici süreyle durdurulması üzerine, COVID-19 salgınının kira sözleşmeleri üzerindeki etkisinin değerlendirilmesi daha da elzem hale gelmiştir. Bu konuya ilişkin olarak Gayrimenkul Hukuku departmanımızın hazırladığı yazıya buradan ulaşabilirsiniz.
Kira sözleşmelerinin uyarlanması için dava açılması, sürecin uzun sürebilecek olması sebebiyle bu dönemde beklenen faydayı vermeyebilecektir. Bu sebeple, tarafların konuyu kendi aralarında görüşmeleri ve uyarlamanın şartları varsa sözleşmeyi uyarlamaları en doğru yöntem olacaktır. Ancak taraflar kira sözleşmesinin uyarlanmasına ilişkin olarak anlaşamazlarsa, sözleşme içerisinde sözleşmenin nasıl uyarlanacağına ilişkin hiçbir hüküm yer almıyorsa veya uyarlama hükmünün uygulanması hakkaniyete aykırı sonuçlar doğuruyorsa, uyarlama davası açılması kaçınılmaz olacaktır. Bu nedenle bu yazımızda, kira sözleşmelerinin COVID-19 salgını nedeniyle uyarlanması talepli davalar hakkında bilgi verilmektedir.
Uyarlama Sebebi Olarak COVID-19
Bir sözleşmenin tarafları ahde vefa ilkesi gereğince kural olarak sözleşmede üstlendikleri borç ve taahhütlere bağlı olacaklardır. Dolayısıyla, kural olarak, tarafların kira sözleşmelerindeki yükümlülüklerine uygun davranması gerekmektedir. Ancak, sözleşmenin kurulması sırasında tarafların edimleri arasında var olan dengenin bir taraf aleyhine çekilmez derecede değişmesi durumunda Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi kapsamında sözleşmenin uyarlanması talep edilebilmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi uyarınca, sözleşmenin hakim tarafından uyarlanması için aşağıdaki şartların birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir:
- Sözleşme şartlarında olağanüstü, objektif ve öngörülemez nitelikte değişiklik olması,
- Bu değişikliğin borçludan kaynaklanmaması,
- Bu değişiklik sebebiyle tarafların edimleri arasındaki dengenin bozulmuş olması ve
- Borçlunun borcunu ifa etmemiş veya dengelerin aşırı derecede bozulmasına dayalı haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması
Sonuç
Ülkemizde de hızlıca yayılmaya devam eden ve Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi olarak ilan edilen COVID-19 bakımından, yukarıdaki şartlardan (i) öngörülemezlik ve (ii) borçlunun kusurundan kaynaklanmama şartlarının gerçekleştiği hemen her durumda kabul edilebilecekse de (iii) tarafların edimleri arasındaki dengenin hakkaniyete aykırı şekilde bozulup bozulmadığı ile (iv) borcun ifa edilip edilmediği veya ihtirazı kayıtla ifa edilip edilmediğinin her somut olayda ayrıca değerlendirilmesi gerekmektedir. Ayrıca, bu şartların somut olayda var olduğunu ispat külfeti kiracıdadır. Dolayısıyla, kiracının konuya ilişkin delillerini toplaması ve durumu gecikmeden kiraya verene bildirmesi önemlidir. COVID-19 salgını sebebiyle ileride kira sözleşmelerinde uyarlama talep edilmesi öngörülüyorsa, kira ödemelerinin dengelerin aşırı derecede bozulmasına dayalı hakların saklı tutularak ihtirazi kayıtla yapılmasına dikkat edilmesi büyük önem arz etmektedir.
