Yeni Gelişme
Bilindiği üzere 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK“) kira sözleşmelerinde kiracı lehine olan ve yürürlüğü ertelenen maddeleri 1 Temmuz 2020 tarihinde işyeri kiraları için yürürlüğe giriyor. Çeşitli makale, bülten ve webinarlarımızda 1 Temmuz 2020’ye kadar yeni bir ertelemenin gerçekleşmemesi durumunda, TBK’nın ertelenen hükümlerinin yürürlüğe gireceğini ve bu hükümlerin mevcut işyeri kira sözleşmelerinde önemli etkiler doğuracağını belirtmiştik.
İşyeri Kiraları İçin Yürürlüğe Girecek Olan Maddeler ve Etkileri
Kira İlişkisinin Devri
TBK madde 323, kira ilişkisinin kiracı tarafından üçüncü kişilere devrini düzenlemektedir. Madde uyarınca kira ilişkisi kural olarak kiraya verenin yazılı izni alınmaksızın ücleançüncü kişiye devredilemez. Ancak işyeri kiralarında işveren haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamayacaktır. Başka bir ifadeyle 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren kiracının kira ilişkisini devretmek istemesi halinde kiraya veren, bu devir işlemi için haklı bir sebep olmadıkça yazılı rıza vermekten imtina edemeyecektir.
Kiralanan Yerin Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi
TBK madde 325 uyarınca kiralanan yerin sözleşme süresine ya da fesih dönemine uymaksızın geri verilmesi halinde kiracı, kiralanan yerin benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca kira sözleşmesinden doğan borçlarını ödemeye devam edecektir. Ancak yine aynı madde uyarınca kiracının bu süre içerisinde kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisi devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde kira sözleşmesinden doğan borçları sona erecektir.
Maddenin 1 Temmuz 2020 itibariyle işyeri kiraları bakımından da yürürlüğe girmesi ile birlikte, kiracının, kiralanan yeri sözleşme ya da fesih süresini gözetmeksizin boşaltması halinde, kiraya verenin kabul etmesi makul olarak beklenebilecek yeni bir kiracı bulması halinde kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erecektir.
Önemli Sebeple Fesih
Önemli sebeple fesih TBK madde 331 kapsamında düzenlenmektedir. Her ne kadar TBK 331’in işyeri kiraları bakımından yürürlüğü 1 Temmuz 2020 tarihine ertelenmiş olsa da erteleme süresi içerisinde mülga Borçlar Kanunu’nun 264’üncü maddesi uyarınca önemli sebeple fesih gerçekleştirilebilmekteydi. Ancak 1 Temmuz itibariyle bu sone erdirme sebebi mülga kanun uyarınca yalnızca belirli süreli sözleşmeler için öngörülmüşken, 1 Temmuz sonrasında belirsiz süreli işyeri kiralarında da önemli sebeple fesih söz konusu olabilecektir. Yine sözleşmenin feshi nedeniyle tazminat hesabı da eski kanun rejiminden farklı olarak hakimin durumun şartlarını dikkate alarak takdir edeceği şekilde düzenlenmiştir.
Bağlantılı İşlem Yasağı
Bağlantılı işlem yasağı TBK madde 340 kapsamında düzenlenmiştir. TBK madde 340 uyarınca kiracının yararının olmadığı durumlarda kiralanan yerin kullanımıyla doğrudan ilişkili olmayan bir borç altına sokulmasının önüne geçilmiş ve bu şekildeki sözleşmeler geçersiz sayılmıştır. Hükmün yürürlüğe girmesiyle birlikte örneğin alışveriş merkezlerinde alışveriş merkezinin tümüne ilişkin sigorta sözleşmeleri sebebiyle kiracılara yansıtılan sigorta primleri veya motorlu taşıtı olmayan mağazalardan otopark kirası ücreti tahsil edilmesi gibi bağlantılı sözleşmeler bu kapsamda hükümsüz kalabilecektir.
Kiracının Güvence Vermesi
TBK madde 342 uyarınca, sözleşmeyle kiracıya güvence (depozito) verme borcu getirilmişse bu güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Bununla birlikte hüküm güvence bedellerinin, yalnızca iki tarafın rızası veya icra takibinin kesinleşmesi ya da kesinleşmiş mahkeme kararı ile çekilebileceği bir banka hesabına yatırılması öngörülmüştür. Hükmün 1 Temmuz 2020’de işyeri kiraları için yürürlüğe girmesi ile birlikte, işyeri kira sözleşmeleri kapsamında alınan güvenceler için de bu hüküm geçerli olacaktır.
Bununla birlikte, uygulamada söz konusu hesapların bankaların para çekme şartlarını kontrolünü gerektirmesi nedeniyle yüksek risk taşıması, bankalar tarafından bu tür hesapların açılması konusunda birtakım tereddütler olduğu bilinmektedir.
Ayrıca işyeri kira sözleşmelerinde ödenen depozito için herhangi bir faiz istenemeyeceği kararlaştırılmış olsa dahi, kiracının sözleşmenin feshi ve kiralananın tahliyesi sonrasında bu madde kapsamında kiraya verenden faiz isteyebilmesi de söz konusu olabilecektir.
Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapma Yasağı
TBK madde 343, kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiracı aleyhine kira bedeli haricinde bir değişiklik yapılamayacağı hükmünü getirmektedir. Her ne kadar bu hüküm de işyeri kiraları bakımından ertelenmiş olsa da mülga Borçlar Kanunu ve mülga Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun’da yer alan düzenlemeler ile paralel olduğundan, hükmün 1 Temmuz 2020 itibariyle işyeri kiraları için de yürürlüğe girmesi uygulamada bir etki doğurmayacaktır.
Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı
Yürürlüğe girecek olan maddeler arasında uygulamada tartışmaya en çok sebebiyet verecek olan hüküm kiracı aleyhine düzenleme yasağıdır.
Kiracı aleyhine değişiklik yapma yasağından farklı olan bu hüküm TBK madde 346 kapsamında düzenlenmektedir. Madde, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini düzenlemektedir. Hükmün işyeri kiraları için yürürlüğe girmesi ile birlikte, kira sözleşmesinde yer alan kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödenmesi ya da sonraki kira bedellerinin muaccel olması gibi hükümler geçersiz olacaktır.
İşyeri kira sözleşmelerinde sıkça rastladığımız ve yabancılar tarafından “acceleration clause” olarak da nitelendirilen, kira bedelinin ödenmesinde temerrüde düşülmesi halinde geri kalan tüm kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin düzenlemelerin geçersiz olacağı konusunda herhangi bir şüphe yoktur. Ancak kira sözleşmesindeki diğer cezai şart hükümlerinin (örneğin AVM kira sözleşmelerinde yer alan açık bulundurma yükümlülüğüne aykırılık, cironun eksik bildirilmesi vb.) uygulanmasına olan etkisini daha detaylı değerlendirmek gerekecektir. İlerleyen tarihlerde Yargıtay’ın kararlarıyla kiracı aleyhine düzenleme yasağının hangi cezai şart hükümlerine uygulanacağı netleşecektir.
Sonuç
Yukarıda açıklandığı üzere 1 Temmuz 2020 tarihinde işyeri kiraları için yürürlüğe girecek olan TBK’nın ertelenen hükümleri, emredici ve kamu düzeninden olması sebebiyle, yürürlükte olan işyeri kira sözleşmelerine de doğrudan uygulanacak ve mevcut kira ilişkilerinde önemli değişikliklere sebebiyet verecektir. Perakende, restoran, kafe gibi işyeri kiralarında COVID-19 ile ilgili tedbirler alınırken ve normalleşme süreci yönünde adımlar atılırken, özellikle kiracıyı koruyan hükümlerin yeniden yürürlüğe girmesi, kira alanında tartışmaları beraberinde getirecektir. Bu anlamda kiraya veren ve kiracı ilişkisinde yeni ve önemli bir konu başlığı olarak karşımıza çıkacaktır.
İlgili maddelerin yürürlüğünün ertelenmesindeki süreci düşünürsek, son günde yeni bir kanunla bu hükümlerin tekrar ertelenmesi söz konusu olabilir. Ancak yeniden erteleme durumu henüz söz konusu değildir. Yürürlüğe giren hükümlerin getireceği değişiklikler göz önünde bulundurulduğunda, işyeri kiralarına taraf olan kiracıların ve kiraya verenlerin, mevcut kira sözleşmelerini yürürlüğe girecek hükümler ışığında gözden geçirmeleri ve risk değerlendirmesi yapmaları operasyonel, mali ve hukuki anlamda yerinde olacaktır.
