Yeni Gelişme
Türkiye Büyük Millet Meclisi tarafından 25 Ekim 2023 tarihinde kabul edilen 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“Kanun“) ile konutların turizm amaçlı kiralanması düzenleme altına alındı. Bu kapsamda, gerçek ve tüzel kişilere bir defada 100 güne kadar yapılan kiralamalarda kiracı, kiraya veren ve aracıların uyması gereken şartlar ve yükümlülükler ile ihlal halinde uygulanacak yaptırımlara ilişkin önemli düzenlemeler getirildi. Kanun’un kısa süre içinde Resmi Gazete’de yayımlanması beklenmektedir.
Kanun’a buradan ulaşabilirsiniz.
Kanun’un Getirdiği Yenilikler Neler?
Kanun ile getirilen başlıca düzenlemeler aşağıdaki gibidir:
A. İzin belgesi alma zorunluluğu
Turizm amaçlı kiralanan konutların belgelendirilerek kayıt altına alınabilmesi amacıyla, konutların en fazla 100 gün süreyle turizm amaçlı kiralanabilmesi için, kiralama sözleşmesi yapmadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan (“Bakanlık“) izin belgesi alınması zorunluluğu getirildi. İzin belgesi alma yükümlülüğü, mülkiyet veya sınırlı ayni hak sahibi olan kiraya verenler için düzenlenmiştir.
Kat malikleri onayı. Binadaki huzur ve düzeni korumak ve kat malikleri arasındaki olası ihtilafların önüne geçebilmek amacıyla turizm amaçlı kiralama sözleşmesine konu bağımsız bölümün bulunduğu binalara ilişkin izin belgesi başvurularında; tüm kat maliklerinin oy birliği ile aldığı kararın ibrazı da aranacaktır. İçlerinde birden fazla bağımsız bölümün bulunduğu konut siteleri bakımından ise yalnızca kiralamanın yapılacağı konutun bulunduğu binadaki kat maliklerinin kararı yeterlidir.
Sınırlamalar. Aynı kişi adına kayıtlı bağımsız bölüm sayısının 3’ten fazla olduğu binalarda, söz konusu binaların yasal şartları sağlamadan fiilen otel fonksiyonuna dönüşmesinin engellenmesi amacıyla, izin belgesi verilmesi yönünden birtakım sınırlamalar öngörülmüştür. Bu tarz binalarda, bağımsız bölümlerin en fazla ¼’ü için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilecek olup, bu orana göre hesaplanan bağımsız bölüm sayısının 5’i geçmesi durumunda ise başvuruda ayrıca işyeri açma ve çalışma ruhsatı ve binanın birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde yer alması durumunda tüm kat malikleri tarafından oybirliği ile alınacak karar da aranacaktır.
İstisnalar. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca düzenlenen yönetim planında kısa süreli kiralama faaliyetine izin verildiğine dair hüküm bulunan, resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi gibi hizmetlerin verilebildiği birden fazla bağımsız bölümü içeren ve halk arasında “rezidans” olarak bilinen yüksek nitelikli konutlar için (i) binanın tüm kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı karar şartı ve (ii) en fazla ¼ oranda bağımsız bölüm için aynı kiraya veren adına izin belgesi hazırlanmasına ilişkin sınırlama aranmadan izin belgesi düzenlenebilecektir.
Ayrıca yüksek nitelikli konutların kiralama faaliyetlerinin, konut işletmesi eliyle de yapılabileceği, bu durumda, izin belgesinin konut işletmesini yapan şirket adına düzenleneceği öngörülmüştür.
Yaptırımlar.
- İzin belgesi bulunmaksızın günlük kiralama faaliyetinde bulunan kiraya verenlere, kiralama yapılan her bir konut başına 100.000 TL idari para cezası uygulanacağı ve izin belgesi alması için 15 günlük bir süre verileceği düzenlenmiştir. Verilen süre sonunda izin belgesi alınmaksızın faaliyete devam edilmesi halinde 500.000 TL idari para cezası uygulanacak ve tekrar 15 günlük bir süre verilecektir. Bu sürede de izin belgesinin alınmaması halinde ise 1.000.000 TL idari para cezası uygulanacaktır.
- Bakanlık’ın istediği bilgi ve belgelerin 30 gün içerisinde gönderilmemesi, eksik gönderilmesi, yanıltıcı bilgi veya belge verilmesi durumunda 50.000 TL idari para cezası uygulanacaktır.
- Yapılan denetimde, konutun izin belgesi verilmesine esas nitelikleri taşımadığının tespit edilmesi durumunda ise 100.000 TL idari para cezası uygulanacak ve aykırılıkların giderilmesi için 15 gün süre verilecektir. Bu süre içerisinde de aykırılıklar giderilmezse izin belgesi iptal edilecektir.
- Her defasında 100 günden fazla süreli kira sözleşmesi yapmasına rağmen, ilk sözleşme tarihinden itibaren 1 yıl içerisinde aynı konutu 4 defadan fazla kiraya verenler hakkında 1.000.000 TL idari para cezası uygulanacaktır.
- Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun, kamu düzeni, kamu güvenliği ve genel ahlaka aykırı olarak kullanıldığının yetkili kamu kurum ve kuruluşları tarafından bildirilmesi halinde izin belgesi iptal edilecektir.
B. Plaket asma zorunluluğu
Turizm amaçlı kiralanan konutların Bakanlık’tan izin belgeli olduğunun bilinebilirliğini sağlamak adına Bakanlık tarafından hazırlanacak plaketin konutun girişine asılması zorunludur.
Yaptırım. Plaketin turizm amaçlı kiralama yapılan konutların girişine asılmaması halinde 100.000 TL idari para cezası uygulanacak ve asılması için 15 gün süre tanınacaktır. Bu süre içinde plaketin asılmaması halinde ise 500.000 TL idari para cezası uygulanacaktır.
C. Alt kira sözleşmesi yapma yasağı
Turizm amaçlı kiralanan konutlar üzerindeki kontrol ve denetimin etkin bir şekilde yürütülebilmesini teminen alt kira sözleşmesi yapılması engellenmiştir. Buna göre; izin belgesi sahibinden kiralanan konutun kullanıcılar tarafından kendi nam ve hesabına üçüncü bir kişiye kiralanması veya kendi adına mesken olarak kullanılmak amacıyla kiralanan konutun kiracısı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanması yasaklanmıştır. Ancak tüzel kişi kiracıların, turizm amaçlı kiraladıkları konutu kendi personeline kullandırması, bu yasak kapsamında değildir.
Yaptırım. İzin belgesi sahibinden kiraladığı turizm amaçlı konutu kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiraya verenler veya kendi adına mesken olarak kullanmak amacıyla kiraladığı konutu kendi nam ve hesabına turizm amaçlı kiraya verenler hakkında her bir sözleşme için 100.000 TL idari para cezası uygulanacağı düzenlenmiştir.
D. Kimlik bildirme yükümlülüğü
Turizm amaçlı kiralama izin belgesi verilen konutlar bakımından da Kimlik Bildirme Kanunu hükümlerinin uygulanacağı öngörülmüştür. Buna göre; tıpkı otel ve pansiyon gibi konaklama yerlerinde olduğu gibi kişilerin giriş, çıkış ve konaklama durumları kayıt altına alınacak ve kimlik bilgileri kolluk kuvvetlerine bildirilecektir. Bu uygulama ile bu konutlarda konaklayacak kişilerin düzenli olarak kolluk kuvvetlerine bildirilerek, suç işlenmesinin önüne geçilmesi ve kamu düzeninin sağlanması amaçlanmaktadır.
E. Aracılık ve tanıtım faaliyetleri
Turizm amaçlı kiralama faaliyetinin kiraya veren haricinde biri tarafından yürütülmesi halinde bu kiralamalar, münhasıran (A) grubu seyahat acentaları aracılığıyla yapılabilecektir. (A) grubu seyahat acentaları, Seyahat Acentaları ve Seyahat Acentaları Birliği Kanunu uyarınca Bakanlık tarafından her türlü seyahat acentalığı hizmetlerini ifa etmek üzere yetkilendirilmiş acentaları ifade etmektedir.
Yaptırım.
- İzin belgesi olmayan konutların turizm amaçlı kiralanmasına aracılık edenler hakkında, her bir sözleşme başına 100.000 TL idari para cezası uygulanacağı öngörülmüştür.
- Yasaya aykırı kiralama faaliyetinin elektronik ticaretine ve tanıtımına imkan sağlayan aracı hizmet sağlayıcıları hakkında; her bir konut için 100.000 TL idari para cezası uygulanacak ve ihlalin gerçekleştiği yayın, kısım, bölüm ile ilgili olarak içeriğin çıkarılmasına ve/veya erişimin engellenmesine karar verilebilecektir. Bu karara uyulmaması halinde ise aracı hizmet sağlayıcılar hakkında her bir konut için 100.000 TL idari para cezası uygulanacaktır.
F. Daha önceden yapılmış turizm amaçlı kiralamalar
Kanun’un yürürlüğe girmesi için öngörülen 1 Ocak 2024 tarihi itibarıyla hâlihazırda günlük kiralama faaliyetinde bulunanların yürürlük tarihinden itibaren 1 ay içerisinde Bakanlık’tan izin belgesi almaları gerekmektedir. Bakanlık, başvuruyu 3 ay içinde değerlendirecektir ve başvurusu reddedilen kiraya verenler günlük kiralama faaliyetinde bulunamayacaktır. Ancak bu tür günlük kiralamalarda kiracıların hakları sözleşme süresinin sonuna kadar devam edecektir.
Sonuç
Son yıllarda dünyada ve ülkemizde turizm sektöründeki alternatif konaklama arayışları sonucunda günlük kiralamalar oldukça rağbet görmeye başlamış olup, bu alanı düzenleme ve denetim altına alma ihtiyacı doğmuştur. Bu kapsamda Kanun ile, turizm sektörünün Bakanlık’ın kontrol ve denetimi altında, tek elden ve kapsayıcı bir stratejiyle geliştirilmesi hedefine paralel olarak bu konutların belgelendirilmesi ve kiralanmaları ile elde edilen gelirin kayıt altına alınması, böylece kayıt dışı kazancın engellenmesi, eşit rekabet ortamı sağlanarak turizm sektöründe hizmet veren tüm paydaşlar için güvenilir bir yatırım ortamı oluşturulması amaçlanmaktadır. Kanun’un Resmi Gazete’de yayımlanmasını takiben, bu alanda faaliyet gösterenlerin ilgili düzenlemeleri takip ederek gerekli izinleri almaları ve yükümlülüklere uyum sağlamaları büyük önem arz etmektedir. Önümüzdeki günlerde Bakanlık’ın Kanun’da yer alan yükümlülük ve usulleri detaylandırmak amacıyla ikincil bir düzenleme çıkarması beklenmektedir.
