Yeni Gelişme
Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelik (“Yönetmelik“), Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından 28 Aralık 2023 tarihli ve 32413 sayılı Resmi Gazete’de yayımlandı. Daha önce Türkiye Büyük Millet Meclisi tarafından 25 Ekim 2023 tarihinde kabul edilen 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“Kanun“) ile konutların turizm amaçlı kiralanması düzenleme altına alınmıştı. Kanun’u takiben yayımlanan Yönetmelik ile birlikte izin belgesi alınmasına ilişkin başvuru ve diğer işlemler, konutların nitelikleri ve izin belgesi sahiplerinin yükümlülükleri ve denetime ilişkin önemli düzenlemeler getirildi. Kanun ve Yönetmelik’te yer alan düzenlemeler 1 Ocak 2024 itibariyle yürürlüğe girdi.
Kanun’a ilişkin hazırladığımız hukuk bültenimize buradan ulaşabilirsiniz.
Yönetmelik’e buradan ulaşabilirsiniz.
Yönetmelik’in Getirdiği Yenilikler Neler?
Yönetmelik ile getirilen başlıca düzenlemeler aşağıdaki gibidir:
A. İzin belgesi işlemleri
Kanun ile, turizm amaçlı kiralanan konutların belgelendirilerek kayıt altına alınabilmesi amacıyla, konutların en fazla 100 gün süreyle turizm amaçlı kiralanabilmesi için, kiralama sözleşmesi yapmadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan (“Bakanlık“) izin belgesi alınması zorunluluğu getirilmişti. Yönetmelik ile izin belgesi başvurularına ilişkin detaylar belirlenmiştir. Yönetmelik’in 5. maddesi uyarınca İzin belgesi alma yükümlülüğü, mülkiyet veya sınırlı ayni hak sahibi olan kiraya verenler için düzenlenmiştir.
İzin belgesi başvuruları e-Devlet üzerinden yapılır. Başvurularda aşağıdaki belgeler sunulmalıdır :
- Gerçek kişiler kimlik fotokopisi, yabancı uyruklu kişiler pasaport fotokopisi ile yabancı kimlik numarası veya vergi kimlik numarası ile kimlik veya pasaportta imza bulunmuyorsa imza beyannamesi.
- Tüzel kişiler vergi kimlik numarası, varsa ticaret sicil numarası veya MERSİS numarası ve temsile yetkili kişileri için de gerçek kişiler için istenen başvuru belgeleri.
- Konut üzerindeki mülkiyet haklarını ve diğer ayni hakları gösteren güncel tapu kaydı ve mevcut ise yapı kayıt belgesi.
- Konut üzerinde paylı mülkiyet bulunması halinde pay ve paydaş çoğunluğunu sağlayacak şekilde başvuruya onay veren maliklere, elbirliğiyle mülkiyet bulunması halinde ise tüm maliklere ilişkin yukarıda belirtilen belgeler ile başvuruya onay verdiklerine ilişkin yazılı beyanları ve tüm maliklerin Bakanlık nezdinde temsil ve ilzama yetkili ve sorumlu olan kiraya verenin belirtildiği yazılı beyanı.
- Konutun birden fazla bağımsız bölüm içeren bir binada veya konut sitelerinde yer alması halinde ilgili konutta söz konusu faaliyetlerin yürütülmesinin uygun görüldüğüne ilişkin konut nitelikli tüm bağımsız bölümlerin kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın noter onaylı örneği (yüksek nitelikli konutlar (rezidans) ve müstakil konutlar için bu şart aranmaz).
- Aynı binada aynı kiraya veren adına izin belgesi talep edilen konut sayısının beşi geçmesi durumunda işyeri açma ve çalışma ruhsatı ve ayrıca söz konusu binanın konut sitesinde yer alması durumunda konut sitesindeki tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın noter onaylı örneği.
- Başvurunun vekaleten yapılması durumunda, kiraya veren veya temsile yetkili kişiler tarafından imzalanmış noter tarafından düzenlenmiş vekaletname örneği.
Başvuruda gerçeğe aykırı belge sunulduğunun belirlenmesi durumunda başvuru reddedilir, konut belgelendirilmiş ise belgesi iptal edilir ve bu belgeleri sunanlar hakkında 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu uyarınca suç duyurusunda bulunulur.
İl müdürlüğü başvurulara ilişkin işlemleri 30 gün içinde sonuçlandırmak zorundadır. Yüksek nitelikli konutlara (rezidans) ilişkin başvurular ise doğrudan Bakanlık tarafından sonuçlandırılır. İzin belgesinin düzenlendiği tarihten itibaren konutlarda otuz gün içerisinde denetim yapılır. Yapılan denetimde, konutun izin belgesi verilmesine esas nitelikleri taşımadığının tespit edilmesi durumunda yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve aykırılıkların giderilmesi için on beş gün süre verilir. Süre sonunda eksiklikler giderilmezse izin belgesi iptal edilir. Denetim sırasında belgede yer alması gereken bilgilerde değişiklik/düzeltme yapılması gerektiği tespit edilirse izin belgesi bu bilgiler dikkate alınarak güncellenecektir. Düzenlenen izin belgelerinin birer örneği Bakanlık’a, ilgili mahalli idareye, konutun bulunduğu bölgeden sorumlu kolluk güçlerine ve konutun bulunduğu yer vergi dairesi müdürlüğüne gönderilir. İzin belgesinin iptali veya başvurunun reddi durumlarında da aynı kurum ve kuruluşlara bilgi verilir.
İzin belgesinde; izin belgesi sahibinin adı veya ticaret unvanı, konutun adresi, izin belgesi tarihi ile konutun bulunduğu ilin plaka kodu ile başlayan belge numarası ve konutta konaklayabilecek azami kişi sayısı bilgilerine yer verilir.
Önemli bir not olarak, Yönetmelik uyarınca kiraya verenin mesken amaçlı olarak kullanımında olan ve izin belgesi olmayan konutunun bir veya birkaç odasının kiralamaya konu edilmesi amacıyla izin belgesi düzenlenemez. Dolayısıyla konutun bir veya birkaç odasının kiralanabilmesi için öncelikle konut için düzenlenmiş bir izin belgesi bulunmalıdır.
B. Plaket asma zorunluluğu
Kanun ile turizm amaçlı kiralanan konutların Bakanlık’tan izin belgeli olduğunun bilinebilirliğini sağlamak adına Bakanlık tarafından hazırlanacak plaketin konutun girişine asılması zorunluluğu getirilmişti. Yönetmelik uyarınca plakette yer alacak bilgiler belirlenmiştir. Bu doğrultuda, plakette turizm amaçlı konut ibaresi, izin belgesi tarihi, belge numarası ve izin belgesi sahibinin irtibat numarası ile konutun adresi yer alır.
C. Konutlarda aranacak nitelikler
Yönetmelik ile kiralanacak konutlarda aranan nitelikler belirlenmiştir. İzin belgesi için başvurulan konutlarda en az bir yatak, tuvalet-banyo, yaşam alanı ile mutfak düzenlemesi olması zorunludur. Soğuk ve sıcak su, yastık, çarşaf ve havlu gibi kullanım ürünleri bulunmalıdır. İlaveten, yangına karşı duman dedektörü, yangın söndürücü ve kaçış merdiveninin yerini gösteren krokiler de konutta mevcut olmalıdır. Konutta yer alan dekorasyon, donanım ve cihazların standartlara uygun, temiz, bakımlı ve çalışır durumda olması gerekmektedir.
Konut kapasitesinin hesaplanmasına ilişkin olarak ise, konutun kapasitesi her yatak odası iki kişilik olacak şekilde hesaplanır ve yatak odası sayıları haricinde en fazla iki kişilik kapasite ilave edilebilir. Oda sayısı daha fazla olsa da aynı konutta en fazla 12 kişi konaklayabilir. 12 kişilik kapasite sınırına 3 yaşının altındaki çocuklar dahil değildir.
D. İzin belgesi sahiplerinin yükümlülükleri
Yönetmelik ile izin belgesi sahiplerinin yükümlülükleri belirlenmiştir:
- İzin belgesi sahipleri, kiralanan konutu yukarıda belirlenen niteliklere uygun şekilde kullanıcıya teslim etmelidir.
- Her kullanıcı değişiminde konutun temizlik ve bakımının düzenli olarak yaptırmalı, haşere ile mücadele etmeli ve bunlara ilişkin kayıtları tutmalıdır.
- Site veya bina yönetimi tarafından alınan kuralları yazılı veya çevrimiçi ortamda kullanıcıya bildirmelidir.
- Bakanlık tarafından hazırlanan plaketi konut girişine asmalıdır.
- 1774 Sayılı Kimlik Bildirme Kanunu ve 6698 Sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu kapsamındaki yükümlülükleri yerine getirmelidir.
Yönetmelik ile ayrıca, izin belgeli konutun odalarının ayrı sözleşmelere bağlı olarak farklı kişilere kiraya verilmesi yasaklanmıştır.
E. Tanıtım faaliyetleri
Yönetmelik ile tanıtım faaliyetleri konusunda da ilave düzenlemeler getirilmiştir.
Yönetmelik’in 11. maddesi uyarınca konut tanıtımında tüketici haklarına ilişkin olarak doğru bilgilere yer verilir ve yanıltıcı olabilecek veya ülke turizmini zedeleyecek tanıtımlarda bulunulamaz.
Yönetmelik’in 9/2 maddesi uyarınca konutun tanıtımının ve pazarlamasının yapıldığı her türlü ortamda izin belgesinin örneği okunaklı şekilde yayımlanmalıdır. Buna ek olarak, tanıtımlarda aşağıdaki hususlara da yer verilmesi gerekmektedir:
- Konutun konumu, kişi kapasitesi, kaçıncı katta yer aldığı, balkon/teras bulunup bulunmadığı, yatak odası, salon/yaşam alanı ve banyo-tuvalet sayısı, odalarda yer alan yatakların iki kişilik, tek kişilik bilgileri, tefriş malzemeleri, pişirme, yemek hazırlama, soğuk saklama, sıcak/soğuk içecek hazırlama, servis malzemeleri, çamaşır, bulaşık makinası, televizyon, saç kurutma makinesi gibi donanımlar ile ısıtma-soğutma sistemleri, şahsi veya ortak kullanımda olan spor üniteleri, spa, yüzme havuzu, otopark imkanı bulunup bulunmadığı, konuta erişimde ve konut dahilinde yer alan erişilebilirlik düzenlemeleri, evcil hayvan kabul edilip edilmediği, kablolu/kablosuz internet imkanının bulunup bulunmadığı gibi bilgiler ve sunulan diğer hizmetlere ilişkin bilgiler,
- Site veya apartman yönetimi kuralları,
- Konutun teslim alma ve kullanım süresi, konutu boşaltma saatleri, ve
- Temizlik hizmeti verilip verilmediğine ilişkin bilgilendirme.
F. Denetim ve Bakanlık’ın Yetkisi
İzin belgesi düzenlenen konutların izin belgesi düzenlenmesine esas olan niteliklerinin korunması zorunludur. Bunu teminen, konutların izin belgesinin düzenlenme tarihinden itibaren en az 2 yılda bir denetleneceği hüküm altına alınmıştır. İzin belgesine sahip konutların denetimini ilgili valiliklerin görevlendirdiği personel gerçekleştirecektir. Denetimler sonucunda aykırılık tespit edilmesi halinde ilgili aykırılığa ilişkin olarak Kanun’da öngörülmüş yaptırımlar uygulanacaktır.
Denetim yetkisine ek olarak, Bakanlık, Kanun ve Yönetmelik’e uyumu sağlamak ve uygulamada doğacak tereddüt ve aksaklıkları gidermek amacıyla her türlü bilgi ve belgeyi istemeye yetkilidir.
Son ve önemli bir nokta olarak, Bakanlık, izin belgesi olmayan konutların tanıtım ve pazarlama içeriklerinin kaldırılmasına yönelik uyarıyı çevrim içi sistemler üzerinden aracı hizmet sağlayıcılara iletebilecektir.
Sonuç
Günlük kiralamalardaki artışın yansıması olarak önce Kanun yayınlanmış, sonrasında da Kanun’da yer alan düzenlemelerin uygulanmasına ilişkin Yönetmelik yayınlanmıştır. Yönetmelik ile birlikte Kanun’da yer alan izin şartına ilişkin detaylar netleştirilmiş ve izin belgesi başvuru süreçleri belirlenmiştir. Kanun’daki düzenlemelere ek olarak, konutların nitelikleri ve tanıtımına ilişkin önemli yükümlülükler getirilmiştir. Kanun ve Yönetmelik’in 1 Ocak 2024 tarihinde yürürlüğe girmesiyle bu alanda faaliyet gösterenlerin ilgili düzenlemeleri takip ederek gerekli izinleri almaları ve yükümlülüklere uyum sağlamaları büyük önem arz etmektedir. Bu kapsamda, izin belgesi başvuruları, plaket asma zorunluluğu, konutlarda aranacak nitelikler ile izin belgesi sahiplerinin yükümlülükleri ve aracılık ve tanıtım faaliyetleri kapsamında Yönetmelik’te yer alan düzenlemelere uyulması zorunludur.
