Yeni Gelişmeler
17 Temmuz 2024 tarih ve 32604 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Tebliğ’de (III-52.3) (“Tebliğ“) Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (“Tadil Tebliği“) ile konut ağırlıklı projelere fon sağlamayı amaçlayan proje gayrimenkul yatırım fonlarının kurulabilmesinin önü açılırken, gayrimenkul yatırım fonlarının şemsiye fon olarak kurulmasına ilişkin yasak kaldırıldı.
Karar Neler Getiriyor?
Tadil Tebliği uyarınca:
Münhasıran, bağımsız bölüm toplam brüt alanının yarısından fazlasının konut kullanımına ayrılmış olduğu bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşlarınca hazırlanacak bir rapor ile tespit edilen gayrimenkul projelerine yatırım yapmak üzere proje gayrimenkul yatırım fonu kurulması mümkün kılındı.
Bu “proje gayrimenkul yatırım fonları” için aşağıdaki koşullar öngörüldü:
- Ünvanlarında “proje gayrimenkul fonu” ibaresi bulunması zorunlu kılındı.
- Fon portföyünün yalnızca üzerinde proje geliştirilecek olan arsalar, gayrimenkul projeleri ve bu maddede sayılan para ve Tebliğ’de izin verilen sermaye piyasası araçlarından oluşabileceği karara bağlandı. Ancak yatırım tarihi itibarıyla tamamlanmamış gayrimenkullerin, tamamlanmalarını takip eden dönemlerde fon portföyünde yer almaya devam etmelerine izin verildi.
- Fon portföyündeki nakdin yalnızca ünvanında kısa vadeli veya para piyasası ibaresi bulunan yatırım fonları katılma payları, ters repo, Hazine Müsteşarlığı Varlık Kiralama Anonim Şirketi tarafından ihraç edilen kira sertifikaları, kamu borçlanma araçları, vadeli mevduat ve katılma hesaplarında değerlendirilebileceği öngörüldü.
- Gayrimenkul projelerinin her türlü inşaat işleri ile ihzarat, imalat, sondaj, tesisat, değiştirme, iyileştirme, yenileştirme, geliştirme, montaj ve benzeri yapım işlerinin tarafların inşaat işlerinden doğan karşılıklı hak ve yükümlülüklerini içeren bir sözleşme dahilinde ve Tebliğ’deki şartları taşıyan müteahhitlerce yapılması zorunlu kılındı.
- Portföye alınacak gayrimenkul projelerinin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış olması, projenin hazır ve onaylı olması, inşaata başlanabilmesi için kanunen gerekli tüm belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olması ve projenin bina tamamlama sigortası, banka teminat mektubu, hakediş sistemi veya Sermaye Piyasası Kurulu tarafından uygun görülen diğer yöntemlerden en az biri ile teminatlandırılmış olması zorunlu kılındı. Ancak karşı tarafın, kamu bankaları, Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı veya bunların bağlı ortaklıkları veya bunların yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazına sahip oldukları şirketler olması halinde bu teminatların uygulanması konusunda istisna tanındı.
- Fon mülkiyetindeki araziler üzerinde, en geç üç yıl içerisinde, gayrimenkul projesinin inşaatına başlanabilmesi için tüm mevzuatsal yükümlülüklerin yerine getirilmesi zorunlu kılındı.
Proje gayrimenkul yatırım fonlarının, kendi mülkiyetindeki arsaların yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığı diğer kişilere ait arsalar veya kamu arsaları üzerinde gerçekleştirilen gayrimenkul projelerini portföyüne dahil etmesine izin verildi ve üst hakkı tesis veya devam eden projelerden bağımsız bölüm satın almak suretiyle gayrimenkul projelerine yatırım yapabilmeleri mümkün kılındı.
Gayrimenkul yatırım fonlarının şemsiye fon olarak kurulmasına ilişkin yasak kaldırıldı. Bu kapsamda şemsiye fon altındaki her bir alt fonun tüm varlık ve yükümlülüklerinin birbirinden ayrı olması zorunlu kılındı. Şemsiye fon kapsamında ilk alt fon ihraç başvurusunun, şemsiye fon iç tüzüğünün tescilini takip eden altı ay içinde yapılması zorunlu kılındı.
Mevcut fonların 31 Aralık 2024 tarihine kadar fon ihraç sözleşmesi akdetme zorunluluğuna uymaları ve ihraç belgelerini Tebliğ’e uygun hale getirmeleri şart koşuldu. Tüm katılma payı sahipleri ile fon ihraç sözleşmesi imzalanması dahil Tebliğ’de belirtilen tüm şartları sağlayan fonların en geç 17 Ağustos 2024 tarihine kadar proje gayrimenkul yatırım fonuna dönüştürülmek üzere başvuruda bulunmalarına imkan verildi.
Sonuç
Tadil Tebliği ile birlikte gayrimenkul yatırım fonlarının konut amaçlı gayrimenkul projelerine yatırım yapmasına izin verilmesi suretiyle gayrimenkul yatırımlarının arttırılması bekleniyor.
