Yeni Gelişme
Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair 7471 sayılı Kanun (“7471 sayılı Kanun“), 9 Kasım 2023 tarihli ve 32364 sayılı Resmi Gazete’de yayımlandı. 7471 sayılı Kanun metnine buradan ulaşabilirsiniz.
7471 Sayılı Kanun Neler Getiriyor?
7471 sayılı Kanun ile 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da (“6306 sayılı Kanun“) başta rezerv yapı alanlarının yeniden tanımlanmasına, riskli yapıların denetimi ve tahliyesi ile yıkımı süreçlerine ilişkin olmak üzere birtakım önemli değişiklikler yapıldı. Söz konusu değişiklikler özetle şu şekildedir:
Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın yetkilendirilmesi
Yeni düzenleme ile birlikte özellikle riskli yapıların tespiti, denetimi ve tahliyesi hususlarında, 6306 sayılı Kanun nezdindeki süreçlerin yürütülmesi bakımından Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na bağlı olarak kurulan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı yetkili kılınmıştır.
“Rezerv yapı alanı” kavramının yeniden tanımlanması
Değişiklik öncesi 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüştürme uygulamalarının gerçekleştirileceği ve “rezerv yapı alanı” olarak tanımlanan alanlar, yalnızca yeni yerleşim alanları ile sınırlandırılmış durumdaydı. 7471 sayılı Kanun ile bu sınırlandırma kaldırılarak artık mevcut yerleşim alanları da dönüştürme uygulamaları bakımından kullanımı öngörülen alanlar içerisine dahil edilmiştir.
Risk altındaki yapının dönüştürülmesine ilişkin işlemlere dair maliklerce alınacak kararlar açısından nisabın düşürülmesi
Riskli yapının yıkılması öncesinde gerçekleştirilecek işlemlere ilişkin alınacak kararlar, ilgili yapı üzerindeki mülkiyet paylarının salt çoğunluğuna sahip olanların olumlu oyu ile alınacaktır. Değişiklik öncesinde çoğunluk mülkiyet paylarının üçte ikisinin olumlu oyu aranmaktaydı. Bu sayede, riskli yapının dönüşümü ile ilgili parsellerin birleştirilmesi, mülkiyet paylarının satılması, binanın tekrar inşası gibi çeşitli kararların alınması için gereken paydaşlar arası mutabakatın daha kolay elde edilmesi amaçlanmıştır.
Riskli yapıların yıktırılması için maliklere en fazla 90 günlük kesin süre tanınması
Riskli olduğu tespit edilen yapının yıktırılması için yapı maliklerine 90 günden fazla olmamak üzere süre verilecek olup bu süre içerisinde tahliye ve yıkım işleminin gerçekleştirilmesi gerekecektir. Tahliyenin veya yıkımın engellenmesi durumunda mülki idare amirinin yazılı izni doğrultusunda ve kolluk personeli marifetiyle ilgili yapıdan insan ve eşyaların tahliyesi sağlanarak yapının yıkımı gerçekleştirilecektir.
Rezerv yapı alanlarındaki imar ve parselasyon planları ilan ve itiraz süreçleri bakımından Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüklerinin yetkilendirilmesi
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü, rezerv yapı alanlarına ilişkin olarak onaylanan imar ve parselasyon planlarının ilanını gerçekleştirecek ve bunlara yönelik itirazları kendi bünyesinde değerlendirecektir.
Rezerv yapı alanlarındaki uygulamalar kapsamında yapılacak yardımın Cumhurbaşkanı’nca belirlenmesi
Riskli yapının yıkılması veya diğer uygulamaların yapılmasında öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidileceği belirtilmiştir. Buna göre anlaşma ile riskli yapıyı tahliye eden yapı maliklerine, kiracılarına ve fiilen o yapıda ikamet etmesi kaydıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri yahut kira yardımı ve hatta yapım için yardım yapılabileceği düzenlenmiştir. Bu yardımın ne şekilde yapılacağına dair detaylar, Cumhurbaşkanı tarafından daha sonra yapılacak bir düzenleme ile belirlenecektir.
Yeni yapıda hak sahipliği belirlenirken hak sahibinin sözleşme ile borçlandırılması
6306 sayılı Kanun kapsamında dönüşüme sokulan yapılara karşılık hak sahibine yeni yapılar üzerinde tanınacak hak sahipliğinin değeri, hak sahibinin mevcut taşınmazı ve kendisine verilecek konut ya da işyerinin değerleri göz önünde bulundurularak tespit edilecektir. Yapılacak yeni taşınmazın daha değerli olması halinde hak sahibinin bir sözleşme ile borçlandırılması yapılacak ve bu borç tamamen ödenene kadar mülkiyet hakkı hak sahibine devredilmeyecektir.
Sonuç
7471 sayılı Kanun ile afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi mevzuatında önemli değişiklik ve yenilikler yapılmıştır. Bu çerçevede “rezerv yapı alanı”na ilişkin sınırlamaların kaldırılması ile birlikte mevcut yerleşim alanlarında da yıkım, mülkiyet payı satışı, yeniden bina yaptırılması gibi uygulamaların gerçekleştirilmesine olanak tanınmıştır. Bu uygulamalara dair gerekli işlemlerin yapılması için mülkiyet hakkı sahiplerince alınacak kararlara ilişkin karar nisabı ise ilgili yapıdaki mülkiyet hisselerinin salt çoğunluğunu gerektirecek şekilde yeniden düzenlenmiştir. Yukarıda açıklanan değişikliklere ilişkin yükümlülük ve usullerin belirlenmesi için ikincil bir düzenleme çıkarılması beklenmektedir.
